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[房市觀點]失序的都更，都市的災難
本帖最後由 aksd1204 於 2016-3-11 04:28 PM 編輯2011.09.14 詹順貴 律師
日前，最高行政法院做出一則堪稱台灣都市發展史上劃時代的判例（相關報導請參蘋果日報8月22日A12版），面對近來容積獎勵浮濫的都更案，最高行政法院100年裁字第1904號裁定認為都市更新相關法令可以做為保護規範，其效力射程範圍包括更新範圍外鄰近地區居民之環境、景觀、防災等權益，而非僅限於更新範圍內權利人的財產權。所以，在個別的都更案件，如果政府核准的容積獎勵浮濫失當，而且未考慮其鄰近地區公共設施的承載能力與對鄰近居民日照、景觀、通行便利等影響，不僅都更範圍內的權利人可以不服都更計畫而循行政訴訟管道尋求救濟。鄰近居民基於上述環境權益，對核准的行政處分，法院也認為有法律上的利害關係，因此，也可以主張政府的核准容積獎勵為不法而提起行政救濟。面對台北市此起彼落的都更抗議事件，如政府不肯反省檢討目前都更實施過程引發的問題，仍一味以「釘子戶」等閒看待反對的住戶，未來恐將步上中科三期環評被行政法院撤銷後，政府死不認錯而引發更大風暴的覆轍。
都市更新的目的，依《都市更新條例》第1條規定，是為促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益。因此，都更案件必須要能「增進公共利益」，而且是「有計畫地再開發利用」。至於如何有計畫將都市土地再開發利用？當然須依主導都市土地分區使用管制的都市計畫辦理。
現有老舊的都市機能如要更新，必須先設想更新的目的為何？此目的是否有助於增進公共利益？例如是為面對全球化自由經濟型態，提昇城市競爭力？或為面對全球氣候遽變，防免重大災害？確定目的之後，再談如何更新？因為目的確定，方能決定手段，也才能再回頭研判或檢驗手段是否有效？不管目的或手段，都須透過「計畫」也就是都市計畫的主要計畫加以引導。
然而，《都市更新條例》自1998年11月11日公布至今，不僅沒看到都市土地有計畫地再開發利用，引發助長房地產炒作與勒索恐嚇等爭議，反而越演越烈。主要原因，根據學者王章凱與黃健二的研究，21世紀的台灣官員前往英國考察，卻帶回人家早已揚棄的30年前都更理論。因此，2003年7月10日「總統經濟顧問小組」主張以都市更新來「促進建築業發展…避免台灣房地產失溫、泡沫化」。一步錯，萬步皆錯，此後，中央政府的都更政策便維持在「導引民間投資挹注更新重建市場，以帶動營建關聯產業」的思考模式。
因為台灣官員普遍把應該是為都市整體性利益做整合性改造的都市更新，錯誤定位在「利用推動都市更新工作，帶動營建相關產業之發展，並提振房地產景氣。」於是都更實施十幾年來，既使是首善之區的台北，幾乎都只是小範圍的老舊住宅更新案，而且集中在房價上漲最多，交易最熱的大安區，而一般公認亟需要更新的中山區與萬華區，加總反而不如大安區多。加上原本應該是公共財的容積卻被濫用做為私人獎勵，導致公共設施與空間不足，反而讓都市的應變能力更加衰落。既看不到為提昇城市全球競爭力而努力，也沒有為避免全球氣候遽變下天然災害所做有計畫的都更，完全放任都更業者圈地炒利。尤其如果是整棟大樓或連棟公寓，因為休戚與共，用絕對多數決將反對都更者納入，固無不可，但現況卻是用多數暴力將獨棟獨戶的房屋強行納入都更範圍，用意無非取得更多建築面積，牟取更多暴利。
此外在開發至上的思維下，《都市更新條例》第20條也反向容許個案再開發的都更事業，可以變更都市計畫的主要計畫，與近年的農地浮濫開發徵收模式如出一轍！
利之所在，業者趨之若鶩，結果建商賺飽，中低收入戶、甚至原參與都更者，卻被迫更往都市邊緣遷移，貧富差距更加擴大。而不願參與都更，妨礙建商牟利，影響市府政績者，反被扣上釘子戶惡名，甚至不時黑夜槍響，有人因而喪命。
近日，內政部正在研修《都市更新條例》，但卻僅針對技術細節性問題修正寥寥數個條文，對於上述引發重大爭議的制度性問題卻予漠視。民主政治，政黨輪替是常態。大選將屆，各政黨請別忘記，再弱勢的人民，手中也有一張等值的選票！
轉貼自http://www.justuslaw.com.tw/news_detail.php?class=135
個人感想:
從2011年作者所貼文章再來看今日房地產，過去幾年從來沒感覺到政府對於推動"都市更新"的美意，被都更的全都向發了一筆橫財，一步登天;都更後看起來是讓市容變好，原住戶改善居住品質與環境，但相對帶來的是墊高房價，建商與建商彼此比價抬價，炒高了房價;而就算沒被劃定都更到的區域，就是要賣附近都更後新成屋預推的價錢，所有的結論都推高了房價，租屋補貼看起來是照顧弱勢，但最後也還是間接進了房東口袋，幫忙房東養了10年的房貸，最後弱勢買不起房的只能期待人前打房人後炒房的電視名嘴利用過人的口才替多數人伸張居住正義，所有的既得利益者都不願意放手，惡性循環下拉大的貧富差距，在過5年大概也是更嚴重而已.......
...<div class='locked'><em>瀏覽完整內容，請先 <a href='member.php?mod=register'>註冊</a> 或 <a href='javascript:;' onclick="lsSubmit()">登入會員</a></em></div><div></div> 政府大概是既得利益者的守護神 常常不同國家的新聞卻有相同的狀況 有能力的政策似乎是那些人訂的{:45:} 沒有好好規劃的都更 只是加大不公不義的狀況 現在不是不都更是都更後付不出房屋稅呀 別寄望都更嘞
都更是快速且有效的方式，但是修修法沒有公權力強制執行!也沒啥用<br><br><br><br><br><div></div> 風向早就變了
現在選贏的那一邊要推都更了
那些當初喊正義的覺醒青年覺醒律師們還不是馬上就１８０度轉向支持{:31:}
這個詹順貴還呆呆的不知道轉向
結果就是辭掉北市府的官位還加入錯黨
現在什麼位子都沒了
有權有勢的人當然把都市更新利益留給自己!!
沒權沒勢的人只能眼睜睜看著自己永遠買不起房子!!{:38:} 利用都更來在撈一筆,現在這種觀念更盛行
少數社區用戶還忙著找都更來推升房地產
那這樣真的是要讓人過的更美好,還是只是惟利事圖呢
相信眾人心中各有答案! 在華人的世界
都更
立意再好的法令，法案
都被扭曲阿
官與商 都更在華人世界很難用整體的規劃去看,除非有強有力的政府,否則都會向財團及既得利益者低頭<br><br><br><br><br><div></div> 沒有好好規劃的都更 只是加大不公不義的狀況 都更已經變成撈錢的手段 利益太大 自然會有官商............ 都更關係著市容及公共安全，必須進行，但也關係龐大的利益與社會公義，因此動輒得咎，民主時代以選票決定作為，鐵定一事無成，......，有一想法不知是否可行，供大家參考。
由各政黨與社會正義團體組成一個委員會，訂定都更辦法，內容須包括政府的獎勵條件、住戶分回的坪數比例、住戶須負擔營建費用的比例、回饋當地的比例、都更建物的結構及每坪建造費用的原則以及什麼條件的房子搭配在什麼地方或條件就必須進行都更(也就是採強制性都更)、公告符合都更條件的房子在滿2年即動用公權力強制拆房進行都更、房子必須建照完成的期限，此辦法訂定完成後，公告3年，3年後依法進行，找出符合都更的房子 ，並進行公告，此時若再有人抗議阻饒，全部以妨礙公務法辦，當然包括在媒體上扇動抗議的名嘴。...<div class='locked'><em>瀏覽完整內容，請先 <a href='member.php?mod=register'>註冊</a> 或 <a href='javascript:;' onclick="lsSubmit()">登入會員</a></em></div> 本帖最後由 taieaoim 於 2016-3-20 10:37 AM 編輯
目前都更的問題在於，劃定區域內少部分人不同意，希望牟取更大的利益，而偏偏文林苑後，政府礙於所謂的民意不願意強制執行，更讓不同意者有俟無恐。當然也因為劃定之初的少數者(10%劃定)，將都更想像的過於美好，爭取更大的獎勵，盲目擴大劃定範圍有關。
目前的都更條例，劃定區域一確定，便只能擴大，不能降低範圍不能撤回，這使劃定範圍內，除非滿足某些人，除非百分之百同意，若無法作到則劃定區域形同禁建區，連自己要蓋都不行....這也是目前都更區ㄧ狗票卡在那裏的原因，沒有專業的建商、開發商、政府介入主導，基本上都更只是一個.....坑。
好吧!我收回，部份人真的不是為了利益，是為了更崇高的理想，正所謂小三不可怕，不想扶正的小三才可怕，看看龍腦穴，人家不缺錢吶，是為了國運吶，其他全拆了就剩他一間，建商砸錢沒用，白的里長、官員、議員、市長輪番上陣~沒用~其他房子拆了一年的參與者，跳樓的心都有了(更慘的是房子已經拆了沒得跳)，最後還是專業的在地人出動暗夜大怪手一拆了事，也幸好人家真的理想性夠高補償也夠，沒在鬧出什麼事，安全落幕，這還是專業的建商在主導執行，自辦的....夠嗆。
若更新條例不修，都更窒礙難行的現況就無法改變，要嘛強化強制執行的部分，但最好能縮減劃定範圍，甚至取消劃定區域，這樣可以修理很多貪婪者，也可以維持少部分人的理想性....
...<div class='locked'><em>瀏覽完整內容，請先 <a href='member.php?mod=register'>註冊</a> 或 <a href='javascript:;' onclick="lsSubmit()">登入會員</a></em></div> 庸才治國，是國弱的象徵<br><br><br><br><br><div></div>
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